03.09.2021

Как распознать недобросовестного риелтора

Казалось бы, проблема недобросовестных риелторов уж набила оскомину. Однако по-прежнему наравне с добросовестными агентствами, которые дорожат своей репутацией, работают и те, у которых методы оказания услуг далеки от законных. Именно из-за их действий у населения формируется негативное мнение о работе риелторских организаций в целом. Консультант управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Министерства юстиции Татьяна Булах подготовила для БЕЛТА памятку, как потребителю вовремя распознать непорядочных посредников.

– Что нужно иметь в виду тем, кто решил обратиться за помощью в агентство или же столкнулся с его работниками в процессе поиска съемного жилья?
– Для начала нужно четко понимать нюансы возможных взаимоотношений с агентством недвижимости. От этого зависит необходимость как заключения договора, так и оплаты услуг.
Первый вариант – с агентством вы столкнулись не как заказчик услуг. Допустим, при поиске подходящего жилья мониторили рекламу и нашли предлагаемую к найму квартиру. Оказалось, квартиру предлагает агентство недвижимости. В этой ситуации агентство уже должно состоять в договорных отношениях с собственником рекламируемой квартиры и выполняет перед ним свои обязательства по поиску нанимателей. То есть услуги заказал и оплачивает собственник квартиры. Тот человек, который заинтересовался этой квартирой, не обязан заключать договор с агентством, а тем более за что-то платить. Разъяснения агентов о том, что «рекламируемая квартира действительно предлагается к найму, но чтобы ее посмотреть, нужно заключить договор и оплатить услуги агентства», неправомерны.
Второй вариант – на самостоятельный поиск жилья нет времени и вы решили обратиться к посреднику, который сделает это за вас. В таком случае первое, что нужно сделать, – это заключить письменный договор с риелторской организацией. Заключается он в двух экземплярах, один из которых отдается потребителю. Дальше все зависит от того, какие же услуги потребитель заказал.
Если вам нужна только информация об объектах, которые предлагаются к найму (адреса), заключается договор на оказание услуги «по представлению информации о спросе и предложении на объекты недвижимости». В таком договоре следует четко прописать требования к объекту, который вас интересует: квартира либо комната, стоимость жилья и другие детали. По договору вам должны предоставить информацию о сдаче в наем именно тех объектов, которые соответствуют указанному в этом документе описанию. Такая информация должна представляться в письменном виде и быть достоверной. Минус этого договора в том, что вы оплачиваете лишь получение информации. То есть оплата производится до того, как человек нашел себе подходящее жилье.
Возможно, тем, кто ищет жилье через посредника, лучше воспользоваться другой риелторской услугой с более честными для клиента условиями. Она называется «услуга по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости (наем объектов жилищного фонда)». В этом случае агентство принимает на себя обязательство не просто предоставить вам информацию, а именно найти жилье, которое будет соответствовать вашим пожеланиям. И оплата здесь происходит уже после того, как жилье подберут. Кстати, стоимость этой риелторской услуги не отличается от той, что упомянута выше, – 5 базовых величин.
С учетом многочисленных нарушений при оказании услуг в сфере аренды советуем потребителям обращаться именно за услугой по подбору варианта жилья, а не за предоставлением информации о нем. Это сэкономит и деньги, и время. Если в агентстве вам сообщают, что такую услугу оказывать не готовы – есть повод задуматься и обратиться в другое агентство, с более ответственным подходом к своей деятельности.
– Как узнать, что та или иная организация вправе заключить с потребителем договор и оказывать ему риелторские услуги?
– Тем, кто решил доверить поиск жилья посреднику, нужно знать, что риелторские услуги вправе оказывать только организации, имеющие лицензию на оказание таких услуг, и государственные риелторские организации. Проверить наличие лицензии можно через Единый реестр лицензий. Кроме того, к сведению потребителей список риелторских организаций размещен на официальном интернет-портале Министерства юстиции.
Это важно, поскольку встречаются ситуации, когда за допущенные нарушения у организации лицензию отозвали, а она продолжает работать. Понятно, что ни о каком качестве услуг здесь говорить не приходится.
– Кто из работников должен оказывать услуги от имени риелторской организации?
– По каждому договору назначается ответственный за его исполнение риелтор, иногда закрепляются и агенты по операциям с недвижимостью. К слову, фамилия риелтора, который должен работать с потребителем, заключившим договор на оказание ему риелторских услуг, указывается в самом договоре. Никакие другие работники, за исключением названных, оказывать услуги не вправе.
При этом и у риелтора, и у агента должен быть документ, подтверждающий полномочия на оказание риелторских услуг. Это идентификационная пластиковая карточка, которая предъявляется по требованию потребителя. Она содержит ФИО, должность специалиста и его фотографию, наименование риелторской организации, в штате которой состоит специалист, реквизиты лицензии этой организации, серию и номер карточки. Оказание услуг без такого документа запрещено. Отказ предъявить документ может свидетельствовать о том, что с вами работает лицо, не имеющее права оказывать риелторские услуги.
– Как изначально распознать недобросовестного посредника, чтобы не тратить время впустую? Как правильно должна рекламироваться недвижимость?
– Реклама объекта недвижимости, который предлагается риелторской организацией, должна содержать наименование этой организации, учетный номер плательщика, номер и дату заключения договора на оказание риелторских услуг, номер и дату выдачи лицензии на право осуществления деятельности по оказанию риелторских услуг (за исключением государственных риелторских организаций, которым лицензия не нужна).
Если риелторская организация рекламирует объект с нарушением этих требований – такую рекламу лучше обойти стороной, каким бы привлекательным не был объект. Как правило, посредник, разместивший ненадлежащую рекламу, пытается скрыть и иные нарушения в своей деятельности. Допустим, не указание в рекламе реквизитов договора может свидетельствовать о том, что объект рекламируется без законных на то оснований, при отсутствии договора на оказание услуг с собственником этого объекта. Или рекламируемого объекта попросту не существует, а реклама размещена, чтобы привлечь как можно больше людей якобы значительным количеством предлагаемого к найму жилья. Наименование же риелторской организации в рекламе не указывают, чтобы потом доказывать, что, мол, сама организация и ее руководитель ни при чем, набедокурили работники, им и отвечать.
Здесь стоит отметить, что, во-первых, руководитель любой организации несет персональную ответственность за действия своих подчиненных. Именно он должен принять меры к надлежащей организации работы и обеспечению соблюдения работниками требований законодательства. Во-вторых, работникам, которые пытаются хитрить таким образом, не стоит надеяться на то, что меры будут приняты только к руководителю и к самой организации. Сейчас достаточно легко установить, кто и когда разместил ненадлежащую рекламу. Поэтому безнаказанно нарушать закон не получится. Меры будут приняты также и к непосредственным нарушителям.
– Если у организации прекращено действие лицензии на оказание риелторских услуг, может ли эта организация впоследствии снова работать в этой сфере?
– Юридическое лицо, которое наказано таким образом, новую лицензию сможет получить только спустя год. Но ведь за каждым юридическим лицом стоит учредитель, который пытается обойти существующие ограничения. К примеру, создает новое юридическое лицо под иным названием. Назначает другого руководителя, поскольку для прежнего в течение определенного времени действуют ограничения на руководство риелторской организацией.
Безусловно, если требования законодательства, предъявляемые к создаваемой компании, соблюдены, лицензия будет выдана. Однако такие организации всегда находятся на особом контроле. И если стиль их работы не меняется, принимаются соответствующие меры. При этом в первую очередь это касается тех лиц, которые соглашаются на предлагаемые им условия «быть руководителем или риелтором только на бумаге», особо не вмешиваясь в работу организации. Приняв условия такого недобросовестного сотрудничества, можно лишиться права работать в сфере риелторских услуг.
В итоге стоит отметить, что многое зависит и от самих потребителей. Соблюдая определенные правила, можно не только не допустить нарушения своих прав, но и затруднить доступ к оказанию риелторских услуг недобросовестным посредникам.
Итак, приглянулся рекламируемый объект недвижимости – вначале обратите внимание на содержание рекламы: от имени кого размещена, содержит ли необходимые реквизиты. И помните: если объект рекламируется агентством, то вы не должны заключать с ним договор либо платить что-либо за получение информации об этом объекте.
Если не готовы искать жилье сами и решили обратиться в риелторскую организацию за оказанием услуг, заключите договор, особое внимание обращая на его предмет. В договоре важно прописать именно те услуги, которые вам нужны и за которые вы готовы платить (предоставление информации о жилье, подбор жилья и т.д.). Также внимательно изучайте иные условия договора, в том числе порядок его расторжения и возможные штрафные санкции.
Работайте только со своим риелтором или агентом по операциям с недвижимостью. Фамилия вашего риелтора должна быть указана в договоре. Не бойтесь попросить специалиста предъявить идентификационную пластиковую карточку, подтверждающую его право оказывать услуги.
Требуйте документ, подтверждающий внесение платы за оказываемые услуги.
Если вы столкнулись с агентством, которое изначально действует с нарушением закона, не стоит предоставлять ему такую возможность. Достаточно много риелторских организаций, которые дорожат своей репутацией и действительно смогут помочь.
По сообщению
БЕЛТА
Правовой портал